不動産投資の「節税」は年収いくらから効く？
600万・1,000万・1,500万で試算したら全員0円だった

「年収が高い方ほど税金を取られています。不動産で節税しましょう」—— 年収が上がってくると、この電話がかかってくるようになります。 言っていること自体は嘘ではありません。不動産所得が赤字なら給与所得と損益通算でき、税率が高い人ほど戻る金額は大きくなる。理屈は合っています。

問題はその金額です。同じ物件を年収600万円・1,000万円・1,500万円の3パターンで最後まで計算すると、 戻ってくる税金はどの年収でも0円になりました。 以下、前提をすべて開示したうえで計算します。数字を入れ替えればご自身のケースでも検算できます。

試算の前提条件（物件）

① 毎月いくら出ていくのか（年収に関係なく同じ）

家賃95,000円から管理費等12,000円と賃貸管理料5,000円を引くと、手取りは78,000円。 ここから返済91,300円を払うので、毎月13,300円・年間159,600円が持ち出しになります。 これは年収がいくらであっても変わりません。しかも満室・家賃下落なし・修繕ゼロという、実際にはあり得ない好条件での数字です。

② 帳簿上の赤字はいくらか（これも年収に関係ない）

不動産所得は「家賃収入 − 必要経費」で計算します。経費には減価償却費と借入利息が含まれるため、帳簿上は赤字になりやすい構造です。

③ 年収別に、いくら戻るのか

ここで初めて年収が効いてきます。赤字22,000円に、その人の限界税率（所得税＋住民税10%）を掛けた金額が戻ります。 年収が高いほど税率が高いので、確かに戻る金額は増えます。増えますが——

最も税率の高い年収1,500万円の人でも、戻ってくるのは年9,460円です。 年間15.96万円を持ち出して、戻りは1万円未満。年収600万円の人にいたっては4,400円。 この時点で、すでに「節税」と呼べる規模ではありません。 ——そして実際には、この金額すら戻りません。

④ 営業資料に書かれない3つの前提

結論：「年収が高いほど節税になる」は、この物件では成立しない

年収600万円でも1,500万円でも、年間15.96万円の持ち出しに対して還付は0円でした。 税率が2倍以上違っても結果が同じなのは、そもそも損益通算できる赤字が残らないからです。 「高年収の方ほど有利です」という説明は、この構造を伏せたまま税率だけを見せています。

誤解のないように書いておくと、不動産投資そのものを否定しているのではありません。 否定しているのは「節税になるから買う」という購入動機です。 家賃収入が返済と経費を上回って手元に現金が残るなら、それは節税とは無関係に投資として成立します。 判断すべきなのは還付額ではなく、毎月の手残りと、空室・家賃下落・修繕が起きたときに耐えられるかどうかです。