ガイド
「節税になります」の前に、
あなたの実効税率を確認してください
最終更新：2026-07-23
不動産投資の営業トークでよく聞く「減価償却で節税できます」。この言葉が刺さるのは、「今のあなたは高い税率を払っている」と感じさせるからです。ところが一般的な給与所得者のモデルケースでは、実効税率（年収に対して実際に納めている所得税の割合）は想像よりずっと低いのが実情です。下表は概算モデルであり、個別の税額を示すものではありません。
年収帯別・実効税率の目安（単身・給与所得者モデル、社会保険料等は概算）
| 年収 | 実際に納めている所得税の割合（実効税率・目安） |
|---|---|
| 500万円 | 約2.7% |
| 700万円 | 約4.4% |
| 1,000万円 | 約8.1% |
| 1,500万円 | 約13.1% |
※給与所得控除・基礎控除・概算の社会保険料控除のみを反映した単純化モデルです。扶養控除・住宅ローン控除など個別事情は反映していません。特定の個人の税額を計算・保証するものではありません。実際の税額は税理士・国税庁タックスアンサー等でご確認ください。
つまり、年収1,000万円の人でも、所得税は実際には年収の1割弱。「節税」で取り戻せる金額は、そもそもこの小さな税額の一部にすぎません。営業資料が見せる「◯十万円の節税」は、多くの場合この前提を大きく見せることで成り立っています。
よくある誤解が2つあります
そもそも払っている税金が、思ったより小さい。
上の表のとおり、一般的な給与所得者の実効税率は数％程度です。土台となる税額が小さいほど、「節税」で動かせる金額も限られます。「大きく節税できる」という話は、この実効税率の低さと噛み合っているか、一度立ち止まって確認する価値があります。
節税額が本物でも、物件自体が赤字なら意味がない。
「税金が◯万円戻ります」という話は、同時に「なぜそんなに大きな赤字を出しているのか」という問いとセットで考える必要があります。赤字が大きいほど税務上のメリットは増えますが、それは同時に、現金がその分だけ出ていっているということです。加えて、租税特別措置法第41条の4（不動産所得に係る損益通算の特例）により、土地の取得に係る負債利子に相当する部分は他の所得と損益通算できず、想定より通算できる損失が小さくなる場合があります。
節税効果がゼロという意味ではありません。問題は「効果の大きさが営業トークの前提ほど大きくないこと」と、「節税額と物件の赤字（現金流出）は別物であること」です。
このツールでできること
物件価格・家賃・ローン条件を入力すると、月次キャッシュフローと想定される赤字幅を信号機で表示します。「節税になる」と言われた金額が、実際にいくらの持ち出しと引き換えなのか、自分の数字で目安を確認する一助としてお使いください。（結果は信号機で表示され、入力データは公開されません）
その節税額が、いくらの持ち出しと引き換えかを確認する
提案書の価格・家賃・借入条件を入力すると、月次キャッシュフローと想定される赤字幅を信号機で表示します。登録不要・無料で、入力した内容は公開されません。
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【本コンテンツについて】
本記事の税率・税額は、単身の給与所得者を前提とした概算モデルであり、給与所得控除・基礎控除・概算の社会保険料控除のみを反映しています。扶養控除・住宅ローン控除・iDeCo等の個別事情は反映していません。特定の個人の税額を計算・保証するものではありません。
実際の税額・節税効果は個々の状況により異なります。具体的な税務判断は、税理士または国税庁タックスアンサー等でご確認ください。
出典：国税庁「所得税の税率」「給与所得控除」「不動産所得の損益通算の特例（租税特別措置法第41条の4）」。制度は改正される可能性があるため、最新の情報は国税庁の公表資料をご確認ください。
最終更新日：2026年7月23日（制度は2026年7月時点。税制改正により変わる場合があります）
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